崇贤京杭府，临平山北柳岸闻莺 | 选房指南No.123
往期精彩 —
■选房指南：桂语朝阳、和光尘樾、澄品、华夏四季、古翠隐秀、拥潮府、风荷锦庭
2万元单价的楼盘在杭州已逐渐变成了稀缺品。
位于临平的柳岸闻莺和位于崇贤的京杭府近日领出了预售证。
这两个盘的共同特点就是离目前已明确规划的地铁口较远，但周边配套的小环境尚可，交付入住后，基本生活配套都可以保障，学区等方面都有现成的。
一句话点评：区域板块没有特别大富大贵的前景，适合手头吃紧的刚需人群。
01
京杭府
关于崇贤，之前有写过四个盘的性价比比较。
《多图慎入，崇贤四盘性价比&噪声真相调查 | 房叔跑盘No.02》
崇贤一直是个姥姥不喜舅舅不爱的板块。
但4月初时，江南院子最后一批高层摇号，吸引了1712户家庭报名，中签率从85.8%降至16.8%。究其原因，与杭州市面上200万房源供应量逐步减少有关。
估计这次京杭府的中签率应该也不高。
这次推出的房源位置也很尴尬，要么就是南面临马路，要么就是北面临绕城高速，噪声都不得了。
但这个总价，真的没有什么办法。刚需可摇。
02
柳岸闻莺
关于柳岸闻莺所在的临平山北，几个楼盘的性价比可以参考以下推文：
遗憾的是这次柳岸闻莺推出的都是130㎡的大户型，总价超过250万元。200万左右总价的只有顶楼有几套，对于很多刚需来说，这样的总价并不是最好的选择。
那些说以后换房难，应该咬咬牙买大户型的人，真的是站着说话不腰疼。对于刚需来说，每一分首付的钱、每个月的月供都是“砸锅卖铁”挤出来的，如果真的有250万的预算，去买更优质地段的90方会更好。
地缘购房者可摇。
下文上半部为京杭府，下半部为柳岸闻莺。预计阅读时间10分钟。
京杭府
| PART1 |
摇号信息
▲京杭府鸟瞰图
摇号房源：4#、6#、17#，238套
主力户型：93㎡、98㎡、128㎡、131㎡
无房户倾斜：30%
均价：20200元/㎡，含装修标准3200元/㎡
验资门槛：50万
登记时间：5月31日-6月2日
| PART2 |
规划配套
定价情况 →
开发商：祥生，绿都，湛景置业
拿地时间：2017年10月11日
拿地楼面价：12999元/㎡，自持17%
销售价格：20200元/㎡，含装修标准3200元/㎡
装修改造费：无
车位售价：21万
车位选购时间及付款方式：选房当天，可按揭，暂无优惠
| 周边一手房售价 |
江南院子1.9万元/㎡（高层已售罄）
| 周边二手房售价 |
恒基旭辉府101方简装成交单价24441元/㎡
产品介绍 →
项目规划：6幢洋房+13幢高层+排屋，共1197户
交房时间：2021年年底
房屋朝向：南
单层层高：2.95米
楼间距：17幢与21幢楼间距约30米
小区物业：祥生物业
容积率：2
得房率：毛坯约78%，精装约86%
精装亮点：中央空调，油烟机，燃气灶等
配套介绍 →
| 周边城市界面 |
北：规划郊野公园，目前已动工在建；绕城高速（与楼幢最近距离约100米）
南：崇杭街、规划幼儿园
西：下塘路、运河公园、京杭大运河
东：恒基旭辉府、丽水北路
| 公路交通 |
项目附近出行主干道为绕城高速、崇杭街、丽水北路。项目南邻崇杭街，距离西侧丽水北路约500米，丽水北路将通过规划建设双层地下隧道与石祥路南段进行衔接，届时崇贤来往南面的运河新城更加便捷，该工程近日动工，预计2021年完工。
| 轨道交通 |
东南面约3公里处为地铁4号线拱康路站（平炼路与拱康路交叉口）
| 小区内部配套 |
儿童游玩区、健身中心、环形跑道、水景池等
崇杭街沿街楼幢设置底商
| 周边商业购物配套 |
毗邻南面运河新城商业配套，东面隔丽水北路规划一宗商业娱乐设施用地，相距约500米。
| 周边学校 |
南面有一所规划幼儿园，已建成并投入使用的有四维幼儿园和杭十四中，东南面丽水北路东侧已建成并投入使用一所崇贤二小。
|周边医疗 |
距离项目东南侧市一医院崇贤分院约3.6公里
| PART4 |
楼幢优劣
优势 →
4幢楼、6幢楼无遮挡，采光好
劣势 →
北侧约110米处为绕城高速公路，可能会对17幢楼产生噪声影响。
项目北面约110米处为南方水泥厂、钢材仓库，可能会对17幢楼低楼层产生噪声影响
项目东南面约420米有中学和小学，可能会对4幢楼、6幢楼产生噪声影响。
4幢、6幢、17幢靠近马路，可能会受到道路车行噪声尾气污染。
4幢楼南侧设有地面公共停车位，西侧设有非机动车坡道，可能会对4幢楼低楼层产生噪声影响
| PART5 |
户型解读
93方三房两厅两卫 →
位置：6号楼中间套
套数：20套
总价：182万-205万
优点：
三开间朝南
U型厨房
缺点：
北面通风井采光
厨房跟卫生间相邻，可能会串味
98方中间套三房两厅两卫 →
位置：4号楼中间套
套数：68套
总价：197万-213万
优点：三开间朝南
缺点：北面通风井采光，厨房卫生间相邻易串味
98方边套三房两厅两卫 →
位置：17号楼夹边套
套数：57套
总价:170万-194万
优点：
南北通透
缺点：
主卫是暗卫
两开间朝南，进深较长
126方四房两厅两卫 →
位置：6号楼东边套、4号楼东西边套、17号楼西边套
套数：73套
总价:222万-276万
优点：
南面双开间阳台
南北通透
缺点：
主卫为暗卫
仅两个半开间朝南，在世面上此类户型属较差户型
131方四房两厅两卫 →
位置：6号楼西边套
套数：20套
总价:250万-293万
优点：
全明户型，南北通透
餐客一体带大阳台
缺点：
衣帽间连通主卫，易受潮
玄关缺遮挡
仅两个半开间朝南，进深较长
| PART6 |
选房建议
93㎡、98㎡选房建议：
考虑因素 →
1. 所处位置：93㎡位于6号楼中间套，98㎡位于4号楼中间套和17号楼中间套、夹边套
2. 采光因素：4号楼、6号楼前方无遮挡，采光较好。17号楼中高楼层采光ok
3. 噪音因素：17号楼北面绕城高速，4#、6#楼南面临马路
4. 户型因素：无太大差异
5. 价格因素：次顶楼为最贵楼层
选择顺序建议： →
126㎡、131㎡选房建议 →
考虑因素 →
1. 所处位置：131㎡位于6号楼西边套，126㎡位于4号楼东西边套和17号楼西边套
2. 采光因素：4号楼、6号楼前方无遮挡，采光较好。17号楼中高楼层采光ok
3. 噪音因素：17号楼北面绕城高速，4#、6#楼南面临马路
4. 户型因素：131㎡优于126㎡
5. 价格因素：次顶楼为最贵楼层
选择顺序建议： →
改善型户型，所处小区的位置较为尴尬，噪声影响较为严重。
| PART7 |
噪声测评
一房一价
柳岸闻莺
| PART1 |
摇号信息
摇号房源：6#7#共92套
主力户型：131方
无房户倾斜：30%
均价：19000元/㎡，含装修标准3500元/㎡
验资门槛：无房无贷冻结金额20万，其他为30万
登记时间：5月27日-6月1日
| PART2 |
规划配套
定价情况 →
开发商：荣安
拿地时间：2017年9月27日
拿地楼面价：13840元/㎡
销售价格：19000元/㎡
装修改造费：1万元/套
车位售价：20万
车位选购时间及付款方式：开盘当天购买可享受5000元优惠，可按揭购买
| 周边一手房售价 |
山语四季精装修高层小户型约1.9万元/㎡
| 周边二手房售价 |
金都夏宫：2019年约89方成交单价1.8-2.2万元/平
产品介绍 →
项目规划：8幢精装高层、14幢水岸排屋615户
交房时间：2021-10
房屋朝向：南
单层层高：约3.05米
楼间距：6幢和7幢42米，7幢和8幢45米
小区物业：荣安物业
容积率：2
得房率：90%
精装亮点：日历中央空调、厨房置物架、洗碗机、净水器
梯户关系：两梯两户
配套介绍 →
| 周边城市界面 |
北：空地、市政公园、临平商贸城、绿城蓝庭伍重院
南：杭州二中树兰学校、星光街、临平山
西：景观河道、枉山泵站、望梅路高架
东：余杭区育才小学星河校区、越秀景瑞悦见山、御山道壹号
| 公路交通 |
西侧望梅高架 约351米
北侧临平大道高架 约1.2公里
东侧东湖北路-东湖高架 约4公里
南侧星河路隧道 约1公里
| 轨道交通 |
周边2公里范围内无地铁站点。最近的地铁站点位于项目东北面约2.3公里处，为地铁九号线北沙路站。
| 小区内部配套 |
1000方底商、儿童游乐园、环形跑道、花园绿化
1000方底商
| 周边商业购物配套 |
朗诗枫荟：楼盘北侧约600米
万宝城：楼盘东北侧约2.3公里
农贸市场：楼盘东北侧约1.7公里
理想银泰城：楼盘东南面约3.9公里
| 周边学校 |
余杭育才实验小学星河校区：楼盘东侧约50米
杭州二中树兰学校：约50米
城西一中：楼盘东侧约300米
上环桥幼儿园：楼盘东侧约300米
杭州市余杭实验中学：楼盘西南侧约600米
|周边医疗 |
星河社区医疗服务站：项目东侧约1公里
余杭五院开发区院区：项目东侧约1.6公里
| PART3 |
楼幢优劣
优势 →
6幢、7幢高楼层西边套可看到西侧河景资源，景观视野较好。
劣势 →
小区西侧绿化带设有步行道，可能会对低楼层产生噪声影响。
小区西面约500米有高架（在建），可能会有噪声影响。
6幢1层是架空层，可能会对低楼层产生噪声影响。
小区内种植的景观植被，可能会对临近的低楼层造成一定的遮挡。
| PART4 |
户型解读
105㎡三房两厅一卫 →
位置：7号楼顶层西边套和中间套
套数：3套
总价：212万-217万
优点：
三开间朝南，采光较好。
7.4米大阳台
缺点：
主卧没有卫生间
130方四房两厅两卫 →
位置：6号楼东西边套和中间套、7号楼东西边套和中间套
套数：85套
总价：213万-264万
优点：
三开间朝南，采光好
7.4米大阳台
U型厨房
缺点：
卫生间、书房略小
| PART5 |
选房建议
105㎡为顶楼，北面有大露台，缺点是只有一个卫生间，家庭人口较少的，预算约200万家庭，可以优选。
130㎡选房建议
考虑因素 →
1. 所处位置：6号楼、7号楼全部
2. 采光因素：中高楼层采光较好
3. 噪音因素：6幢1层是架空层，小区西侧绿化带设有步行道，北面隔绿化带有马路，或有噪声干扰。7号楼优于6号楼。东边套优于西边套
4. 户型因素：户型一致
5. 价格因素：次顶楼为最贵楼层
选择顺序建议： →
第1选择：7号楼东边套，10-14层，从下往上选| PART6 |
噪声测评
一房一价
-END-
文/红宝石、大花姐 编辑/大花姐
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
福利
2019杭州地铁楼盘图
（5月版）
活动截止时间：2019年5月30日9:00
往期回顾 |
选房指南 | 桂语朝阳 | 和光尘樾 | 澄品 | 华夏四季最后一期 | 古翠隐秀 | 和庐 |风荷锦庭|御东方|拥潮府|锦粼府 | 星奕云著 | 英特尔湾 | 未来悦 | 和光尘樾 |江与城12#-14# |中城汇 | 印江南 |佳源西溪印象 | 江与城 | 耦园 | 公园1872 | 博翠府 |君奥时代 |锦粼府 | 都会钱塘 |华夏四季|天都城|江山云著|沁园 | 西湖国际城 | 春江天越 | 学君里 |
必看系列 |2019年房源大全：主城区、余杭区| 刚需必看①：200万 | 刚需必看②：300万 | 改善必看①：400万 | 改善必看②：主城区别墅
房叔问答 |乍暖还寒时候最难将息 | 买富阳还是青山湖 | 滨江400万可以买什么 | 印江南弃选 | 近期买房操作建议
政策解读 | 2019年预测 | 假如杭州取消限价 | 请拐点论者闭嘴 | 评首例摇号暂停
房叔跑盘｜厦门湾 | 武林之光 | 上品、御品 | 老余杭四盘 | 崇贤四盘 |晓风印月、澄品
点个在看，让房叔更好看。